Boom inmobiliario: densificación o extensión

Rosario Tocornal ImagenPor Rosario Tocornal.

Hace ya algún tiempo que los precios de los bienes inmobiliarios han subido considerablemente debido a un aumento en la demanda de los mismos, ya sea para realizar el sueño de la vivienda propia o como posibilidad de inversión. Sin embargo, este boom inmobiliario tiene consecuencias en la ciudad en cuanto a su crecimiento.

Por una parte, a escala de barrio, hemos presenciado como la morfología de ciertos sectores de Santiago han sido intervenidos por las nuevas construcciones que ahí se realizan. Como es el caso del barrio Brasil, donde se puede observar fácilmente el contraste entre las edificaciones antiguas y los nuevos edificios de viviendas que se han implantado. Este barrio tiene tradicionalmente una arquitectura que le ha dado carácter e identidad al generar una caja urbana regular con edificios de mediana altura, sin embargo, actualmente, los nuevos edificios de vivienda son muy altos, rompiendo con la armonía.

Por otra parte, las nuevas construcciones que no se ubican en sectores consolidados, requieren de nuevos terrenos, generando nuevos barrios para la ciudad. Un caso en que se aplica esto es el sector de Colina y Chicureo, los que se consolidaron poco a poco a medida que los terrenos en Lo Barnechea fueron escaseando y las inmobiliarias iban en busca de terrenos de mayores dimensiones. Estas nuevas áreas residenciales trajeron consigo servicios que facilitaban su residencia en un lugar apartado del centro de Santiago, así se ubicaron colegios, supermercados, locales comerciales, incluso una laguna con su club house adosado.

A pesar de parecer que este sector no necesita del abastecimiento de la gran ciudad, muchos de los que ahí residen deben viajar diariamente a su lugares de trabajo y universidades, por lo que el tránsito entre un lugar y otro se produce diariamente.

Esto tiene consecuencias importantes para la ciudad ya que extiende sus límites, lo que conlleva paulatinamente la necesidad de una conexión apropiada, en el caso de Colina y Chicureo se logró a través de la construcción de la radial nororiente.

Además, y no menos importante, la extensión de la ciudad tiene una repercusión en cuanto a las posibilidades de hacer de Santiago una ciudad más sustentable, ya que aumentar las distancias entre distintos puntos de la ciudad no colabora con el transporte en bicicleta, por ejemplo, e incentiva el uso de medios motorizados. Sin embargo, todo lo señalado anteriormente no son acciones realizadas ilegalmente, todas ellas han sido permitidas por los Planes Reguladores, el gobierno y los municipios correspondientes.

Se entiende que la población de la ciudad va en aumento año a año y que ello requiere un mayor número de viviendas y el terreno que implican, la crítica está en como se insertan estas nuevas viviendas a la ciudad. Urge un replanteamiento del crecimiento urbano, que permita la conservación de barrios con identidad, donde las nuevas construcciones respeten su arquitectura tradicional, y por otro lado, evitar que se genere una ciudad dispersa, donde las distancias y tiempos de desplazamiento no permitan el desarrollo posterior de Santiago como una ciudad más amigable con el planeta.

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10 respuestas a Boom inmobiliario: densificación o extensión

  1. María Paz Quinteros Pomar dijo:

    Chile es un país centralizado, la capital es el lugar donde muchos quieren vivir o trabajar provocando una gran demanda de vivienda. En este escenario es importante preguntarse: ¿cómo debería crecer Santiago? Por lo general la respuesta se ha inclinado hacia la expansión del territorio construido, incluso en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS100) se propuso una expansión del área urbana para tener más suelo en el que construir.

    Más que un boom inmobiliario, actualmente lo que ocurre es que están subiendo los precios de las propiedades tanto para comprar o arrendar, cada vez existe menos suelo disponible para proyectos inmobiliarios, por lo tanto la oferta se mantiene pero la demanda aumenta. Por ejemplo el centro de Santiago ha sido un sector muy cotizado para vivir, pero los pocos lugares que quedan han aumentado mucho su valor, ya que el centro es un lugar con muchas restricciones para la construcción de nuevos proyectos. Es así como comunas como Estación Central o Independencia se han alzado como una nueva alternativa, están cerca del centro pero son más baratas.

    A pesar de lo anterior, como se indica en la columna, “urge un replanteamiento del crecimiento urbano”, la respuesta no puede estar en simplemente ir agregando hectáreas a la ciudad; sino que primero, a través de una planificación acorde, debe sacarse el máximo de provecho de lo que se tiene. La premisa debería ser consolidar antes de empezar a crecer, si ya no hay terrenos en los que construir entonces el paso siguiente debería ser reconvertir lugares que estén en desuso. En el mismo centro de nuestra ciudad existen varios edificios que no están siendo utilizados de manera eficiente, hay que enfocarse en el interior y adaptar lo existente a nuevos usos y actividades; así se podrá revitalizar el centro y aplazar la expansión de la ciudad.

  2. Antonia Medina dijo:

    La pregunta por la densificación o la extensión de Santiago debe ir acompañada, en primer lugar, de otra pregunta: ¿qué queremos para nuestra ciudad?

    Por un lado, la expansión parece ser la solución más simple, ya que pareciera que solo basta con mover el límite urbano para que las inmobiliarias se encarguen de poblar ese suelo. Esta estrategia va unida al modelo de ciudad-jardín, creado por el inglés Ebenezer Howard a principios del siglo XX e implantado en Providencia por primera vez en 1920. La idea detrás de la ciudad-jardín es la de la vida de la ciudad entre la naturaleza, la que se convirtió en la imagen perfecta para los santiaguinos. Esta idea funcionaba muy bien hasta las últimas décadas, en las que Santiago ha explotado y soluciones como la Radial Nororiente y la Costanera Norte (con todos sus defectos) se han vuelto indispensables para la mantención de este estilo de vida. Los grandes fallos del sistema de transportes (recordemos la penosa implantación del Transantiago en 2007) dificultan aún más este modelo.
    Por el otro lado, y como dice Rosario, la densificación debe permitir la conservación de la identidad de los barrios y la protección del patrimonio. Por otro lado, esta necesita la creación de más, mejores y más grandes áreas verdes, sistemas de parques y ciclovías y proyectos liderados por municipalidades antes que por privados, ya que son estas las encargadas de velar por el bien común y la creación de espacios públicos notables. Aunque a primera vista esta solución parece ser la más difícil, dado que provoca muchas más disrupciones en la ciudad, me parece que es la adecuada si queremos hacer de Santiago una ciudad tanto para el peatón como para el auto.

  3. Andrés Ortiz dijo:

    Sin embargo la densificación debe ir acompañada de planes que aseguren la vialidad y equipamiento urbano capaz de acoger a los miles de habitantes que llegan al sector. El boom inmobiliario ha provocado que en la misma calle en donde antes habían casas y un grupo reducido de habitantes hoy existan altos edificios que multiplican el numero de residentes. Lo lógico seria pensar por lo menos hacer mas ancha la calle o aumentar los espacios públicos, sin embargo esto no esta ocurriendo y pareciera que se dio rienda suelta a construir hasta el ultimo centímetro cuadrado posible. la imagen que se proyecta es la de un hacinamiento en altura separada por estrechas calles como es el caso del barrio Brasil.

    La densificación de barrios tiene muchos beneficios; trayectos mas cortos que favorecen las distancias caminables, transporte público en una red concentrada que se traduce en ahorro de energía y menor contaminación, eficiencia en el radio de acción de infraestructura urbana, en fin, el modelo de ciudad densa y compacta ha funcionado siempre y cuando se realice con dignidad, pensando en el habitante y el espacio público. Densificar requiere un plan integral que garantice un estándar de calidad de vida, requiere ser mas exigente al momento de aprobar proyectos. densificar no es “construir y luego solucionar” densificar exige “planificar para construir”.

  4. Andrea Urbina dijo:

    El crecimiento de Santiago nos viene afectando desde hace muchos años, con las primeras construcciones de miles de viviendas sociales en la periferia sin conectividad con el centro de Santiago ni con lugares de trabajos cercanos, lo que fue generando grandes guetos en nuestra ciudad. La actual situación de nuestra capital en donde seguimos viendo como existen comunas muy ricas y comunas muy pobres hacen que se necesite el planteamiento de un desarrollo urbano en zonas céntricas y en densidad. El crecimiento en expansión solo va generar mayor segregación en nuestra sociedad, creando lugares más excluidos y con menos acceso a servicios, o el caso contrario condominios cerrados con grandes casas sin ningún tipo de mixtura social. Nuestras ciudades y nuestra sociedad necesitan de ciudades más densificadas, no solo por tener mayor acceso a servicios, sino que también por tener mayores oportunidades de trabajos y de redes, y así ir generando ciudades con mejor calidad de vida, en donde las personas no tengan que pasar 2 horas arriba de bus para llegar a sus casas. Probablemente uno de los grandes problemas para construir en densidad es el valor del suelo, y es por esto que el Estado debiese intervenir entregando mayores subsidios de localización para que así familias con menos recursos puedan vivir en comunas céntricas. Por otro lado aún existen muchos sitios eriazos los cuales se pueden utilizar para la construcción de viviendas o edificios en el centro.

    Sin lugar a dudas que se debe densificar con cuidado para no provocar lo que ya existe en algunos barrios del centro de Santiago con altas torres una al lado de la otra, sin ningún tipo de identidad o no respetando el carácter patrimonial e identitario de algunos barrios. Se debe construir ciudades densas, para que así tengamos mejor calidad de vida para sus habitantes.

  5. Begona Uribe dijo:

    El crecimiento de la ciudad es algo inevitable y claramente como menciona Antonia la pregunta es ¿como queremos crecer?
    Se hizo referencia a al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS100) de 1960. En este plan se buscaba la expansión de Santiago bajo el método de crear nuevos centros con mixturas de usos los cuales ofrecerían trabajo y la posibilidad de no trasladarse al centro todos los días. Claramente este plan fracasó y lo único que se logró fue una expansión de barrios residenciales que quedaron aislados de la ciudad y se volvieron un problema para esta. Una vez construido esto se tuvo dar una solución parche al transporte que le ha constado millones al país y aun no logra ser eficiente.
    El plan de expansión de Copenhague se basa en construir primero líneas de metro y autopistas, desde este punto se define como limite urbano el terreno que esté a 1.5 km de la línea de metro. Creando un sistema de transporte y expansión coordinado y pertinente.
    El crecimiento es evidente y si se planifica en conjunto con el sistema de transporte se pueden ahorrar problemas futuros.

  6. Javiera Díaz dijo:

    Concuerdo con que los planes de extensión que se han llevado a cabo hasta ahora en la ciudad, no han sido del todo exitosos. Segregación y falta de conectividad afecta a un alto porcentajes de santiaguinos en su diario vivir. Sin embargo ¿es la densificación de la ciudad la solución al problema? Yo creo que no.
    La problemática de densificación o extensión no se reduce tan solo a si fomenta o no el uso de la bicicleta.
    Así como Chile es un país centralizado, en Santiago está pasando lo mismo a escala ciudad. Los principales servicios se encuentran en el centro, por lo que es lógico que todos quieran vivir en él. Pero esta misma centralidad genera el descuido por parte de las autoridades de toda la periferia de la ciudad. Todos los recursos se van al centro.
    La densificación incentiva el hacinamiento y la congestión, el boom inmobiliario está llenando el centro de edificios para satisfacer la alta demanda, sin embargo, está dejando esta zona sin espacios libres para vivir la ciudad, como parques y áreas verdes. Se menciona que la densificación debe ser planificada para no intervenir áreas patrimoniales, pero ¿cómo? No hay más espacio y a mi parecer, la invasión de grandes edificios habitacionales en barrios históricos y patrimoniales es inevitable si se opta por la densificación.
    Es por todo esto y pensando en darle un respiro a la ciudad, que la expansión parece una buena opción de crecimiento. Sin duda es un proceso que debe ser perfeccionado, ya que los resultados actuales no son los mejores. La planificación en conjunto con una eficiente implementación de infraestructura vial y transporte público, generara una ciudad mejor conectada y con mejores espacios para vivir.

  7. Juan Pablo De la Maza dijo:

    Concuerdo con el planteamiento general que se ha dado en esta discusión en cuanto a que la mejor manera de hacer crecer la ciudad es densificándola y no extendiéndola. Esto porque trae beneficios a con respecto a la movilidad, al acceso a servicios, a la integración social etc.
    Sin embargo, como planteo en mi columna “Desafío Ciudad”, que por cierto los invito a leer y comentar (https://laciudadenlahistoria.wordpress.com/2013/09/11/desafio-ciudad/), el problema no radica en las inmobiliarias, si no en las políticas públicas permisivas que se han ido aplicando por las municipalidades en lo últimos años y que han determinado exigencias básicas que han ido fragmentando la ciudad.
    En ese sentido existen casos horroros, como en la comuna de Santiago, donde el barrio ya no existe, y caso exitosos, como Providencia y Vitacura, donde los barrios han evolucionado y mantienen su calidad.
    Por otro lado, es importantísimo que la ciudadanía se manifieste y participe en las decisiones con respecto a sus ciudades y haga saber a las autoridades sus inquietudes. En ese sentido, se han visto casos muy buenos en la comuna de Santiago y Providencia, donde gracias a los vecinos, se han realizado modificaciones a los planes reguladores que permiten mantener la identidad de sus barrios.
    Finalmente, con respecto al tema del boom, efectivamente hoy en día existe. En ese sentido, discrepo con María Paz, y cito mi columna: “al aumentar la demanda, las constructoras e inmobiliarias estiman que es conveniente aumentar la oferta, es decir, construir en mayor medida, lo que vuelve a incentivar a los compradores. Esto es el boom inmobiliario.
    Además, con respecto a la “escasez de suelo”, esto se da no porque no queden terrenos dentro del radio urbano para construir, si no por que dentro del juego existe la especulación y la gente o no está vendiendo por que quiere esperar que suba el precio o porque ya lo tiene muy caro.
    Invito a que lean la columna de Sebatián Gray en VD respecto al tema.

  8. Maria de los Angeles Silva dijo:

    Llama la atención la velocidad con la que las inmobiliarias han ido cambiando el paisaje de algunas comunas de la ciudad. En providencia se han demolido casas que eran parte de una historia e identidad de barrio para dar lugar a edificios de departamentos que densifican la ciudad. Y el gran problema de esta densificación, y que se ha comentado anteriormente, es que no existe un sistema de transporte eficiente para la población creciente de Santiago, la ciudad que concentra las mejores oportunidades de estudio y trabajo en Chile.

    Por otra parte están los grandes proyectos en las afueras de la ciudad que se construyen de manera privada y luego buscan la manera de conectarse lo mejor posible con la ciudad. El problema es que las principales vías que hoy conectan Santiago están colapsadas.

    Un ejemplo es el nuevo condominio Laguna del Sol, en Padre Hurtado, que es un megaproyecto inmobiliario que ofrece grandes comodidades, distintos modelos de casa para elegir, una laguna cristalina de 3 hectáreas de superficie, multicanchas, áreas verdes, salas multiuso, etc. a solo 25 minutos del centro de Santiago, ya que además ofrece la ventaja de que se está terminando un acceso directo desde la autopista del sol. Solo una parte del proyecto está terminado y ya está siendo ocupado.

    El problema es que tras toda esta descripción bastaría darse cuenta que la autopista del sol que ya está colapsada hoy por la gente que viaja diariamente desde Melipilla o Maipú, terminará por frenarse. Este proyecto debiera tener en cuenta que está poniendo en juego la conectividad con la cantidad de habitaciones que se están construyendo, perjudicando el proyecto mismo además de la gente que vive hacia la costa sur de Santiago y que viaja diariamente a la capital. El mismo proyecto debiera plantearse este problema y no sumarse a una autopista sin considerar los efectos que esto tendrá para sus clientes y los vecinos del sector.

  9. Sebastián Pedrals dijo:

    Santiago enfrenta un crecimiento de su población como también un aumento de ingresos, generando una alta demanda por viviendas, infraestructura y transporte público. Aumentar los limites urbanos como respuesta a éste aumento podrá permitir que las densidades bajen, pero genera una ineficiencia a gran escala aumentando la segregación y falta de conectividad al interior de la ciudad. La densificación se presenta como una de las mejores propuestas pero ésta necesita venir de la mano con un sistema mayor que permita una adaptación de la ciudad. La densificación incrementará la población en un espacio que se encontraba apto para un numero menor, introduciendo mas factores al momento de densificar.
    Hay que planificar el desarrollo y evolución de la ciudad en todos sus aspectos con criterios técnicos en temas clave como desarrollo sustentable, recuperación y renovación de barrios, transporte público, vialidad, etc., haciendo que un tejido de diferentes sistemas permitan una ciudad de calidad y en armonía.

  10. Paula Andrade dijo:

    Santiago, al igual que la mayoría de las demás capitales mundiales, es y será probablemente la ciudad más poblada del país. Sabemos las múltiples ventajas y beneficios que ofrece, y por tanto plantear otra cosa no sería realista. Sin embargo, cuando sabemos de gente que quiere irse de Santiago para empezar su carrera en otras ciudades, las razones suelen repetirse: una ciudad con menos estrés, menos tacos, que ofrezca una mejor calidad de vida (poder caminar al trabajo, seguridad, áreas verdes, etc.). Y eso es lo que Santiago progresivamente ha ido perdiendo, como se plantea en la columna. Las constructoras han optimizado los terrenos que disponen disminuyendo las áreas verdes de los proyectos, las calles y soluciones viales se construyen sin consideración de los ciclistas para poder maximizar el uso de ellas por los automovilistas para contrarrestar las congestiones vehiculares, y la gente que ha vivido por años y décadas en sectores residenciales se han visto forzados a emigrar, por la amenaza que suscitan los edificios a su estilo de vida (de barrio) y privacidad. (También para evitar quedar aislados y eventualmente no poder vender sus propiedades). La extensión urbana, entonces, parece ser una buena solución, donde se trasladen servicios que permitan a la gente trasladarse lo menos posible, sin embargo el hecho que residan en esos sectores (ej. Chicureo) y trabajen en el centro de Santiago no parece ser una alternativa demasiado excepcional. Ciudad de México y Buenos Aires tienen sistemas similares, y qué decir de Nueva York, que si bien no es capital, podría serlo por la concentración de servicios, centros de negocios y estudios, ciudad que aloja a la mayoría de sus usuarios en New Jersey. Una ciudad dispersa no creo que sea algo malo, ni que la gente se tenga que trasladar, tal ves la pregunta está en qué soluciones podemos dar para hacer esos trayectos lo más cortos y amenos posibles, a través de un sistema de transporte que permita la conexión urbana y descongestión vehicular.

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