¿Nos Quedamos?

Por Josefina Feuerhake

A contar de Enero del 2013 las contribuciones de bienes raíces en Chile sufrirán un alza. Una de las regiones que experimentará un mayor alza promedio es la Metropolitana, que podría llegar al 25% debido al aumento de valor que ha adquirido el suelo en dicha región en los últimos años, según publica El Mercurio el 29 de Agosto.

Existen algunas comunas con un mayor valor de suelo debido, principalmente, a su buena conectividad y accesibilidad a los diferentes servicios que ofrece la ciudad, como Vitacura, Lo Barnechea, Providencia, Santiago, entre otras. Dentro de estas comunas existen barrios donde el valor del suelo es especialmente alto, ya que se han mantenido como barrios residenciales, de baja altura, excelente conectividad y áreas verdes, lo que trae consigo el cobro de mayores contribuciones para sus habitantes. Ejemplo de ello es el barrio Pedro de Valdivia Norte en la comuna de Providencia.

Estos barrios han mantenido su carácter gracias a que sus propios habitantes han invertido en ellos y los han defendido de las amenazas del mercado inmobiliario y demandas de la ciudad, como lo hicieron los vecinos de Pedro de Valdivia Norte en más de una ocasión, evitando que se construyera una autopista bordeando el cerro, rechazando la edificación en altura, y consiguiendo que la Costanera Norte fuese subterránea.

A pesar de que vivir en estos barrios constituye un privilegio por el cual muchos santiaguinos están dispuestos a pagar grandes sumas de dinero, también tiene desventajas. A menudo se suele escuchar a los Arquitectos, especialmente a los urbanistas, decir que Santiago está creciendo descontroladamente, lo que es indeseable. Para impedir este crecimiento descontrolado se requiere fijar un límite urbano, con lo que el suelo urbano se encarece, y la idea de vivir en la periferia, en terrenos más grandes, se hace más atractiva. Aún cuando sería lógico pensar que vivir más lejos podría ser más caro debido al gasto en traslados; en algunos casos la diferencia en las contribuciones es tan alta, que vivir en la periferia podría incluso resultar más rentable económicamente. En términos netamente económicos, el límite urbano castiga a quienes se inscriben dentro de él, cobrándoles más caro por hacerlo, y premia a quienes colaboran con la expansión de la ciudad.

A lo anterior se suma que muchos de estos barrios mantienen su carácter residencial y buena calidad de vida debido a que no está permitida la edificación en altura, disposición que en muchos casos ha sido defendida por sus propios habitantes. Sin embargo, las altas contribuciones que deben pagar los residentes muchas veces hacen pensar que sería más conveniente vender sus casas y vivir en un departamento. La solución más fácil sería vender a una inmobiliaria que quiera construir un edificio, pero eso no está permitido.

Como resultado, tenemos gente que mantiene sus barrios como nos gusta, pero que debe pagar sumas estratosféricas por ello, y no tienen total libertad de dejar de hacerlo. ¿Cuál es entonces el incentivo para que estas personas sigan manteniendo el carácter residencial de dichos barrios? ¿Qué es lo que los hace seguir viviendo ahí, cuando económicamente sería mucho más conveniente vender sus casas y vivir en la periferia, o un departamento?

Por otro lado, estos barrios colaboran con la ciudad, no sólo por la calidad de vida que ofrecen a sus habitantes, sino porque brindan a la ciudad zonas bellas, agradables y con áreas verdes de esparcimiento. Prueba de ello es el interés de Arquitectos, Publicistas y Artistas por vivir en Pedro de Valdivia Norte, e incluso por instalar sus oficinas en el sector. Sin ir más lejos, los estudiantes de Lo Contador valoramos el barrio en el que estudiamos, y me atrevería a decir que, de presentarse la posibilidad de permitir la edificación en altura, muchos de nosotros nos opondríamos férreamente a pesar de no vivir en el sector.

¿Cuál es el incentivo para los habitantes de estos barrios de seguir viviendo en sus casas e impedir que se transformen en un cúmulo de edificios? ¿Será que llegado cierto nivel en el cobro de contribuciones estas personas decidirían abandonar sus barrios para vivir en departamentos o en la periferia de la ciudad?

Tal vez para dar respuesta a estas preguntas sería pertinente realizar un experimento. Podríamos permitir la edificación en altura en todos aquellos barrios donde las contribuciones sean especialmente altas y ver qué pasaría. A fin de cuentas los seres humanos velamos, unos más y otros menos, por nuestros propios intereses, tendiendo casi siempre a preferir aquello que es más conveniente en términos económicos. ¿Podrían las contribuciones imponer una carga tan alta que supere el interés por conservar barrios como Pedro de Valdivia Norte?

 

 

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7 respuestas a ¿Nos Quedamos?

  1. Juan Cristóbal Donoso dijo:

    Los barrios se mantienen gracias a los intereses de sus habitantes quienes obviamente muchas veces se oponen a la presión de las inmobiliarias a que se impongan con sus construcciones altas, si el plano regulador lo permitiese. Pero esos sitios en donde las inmobiliarias ponen sus ojos son justamente las zonas más valorizadas de la capital, en donde la plusvalía, conectividad, y vida de barrio cumplen un rol fundamental. Pienso que justamente por ser lugares que han ido adquiriendo interés deben ser lugares en donde las contribuciones sean más altas, no se les puede mirar como sectores iguales a los de la periferia, justamente porque se insertan en un barrio determinado con comodidades y beneficios que los hacen únicos y más exclusivos. El ejemplo de Pedro de Valdivia Norte es justamente eso, un sector único inserto en medio de la ciudad rodeado de áreas de recreación y del cerro San Cristóbal, lo que no se encuentra en la periferia, por lo que sus habitantes deben ser capaces de pagar más, y mientras exista ese interés por las personas y situación socioeconómica para hacerlo, deben velar por mantenerlo. Al minuto que no exista ese público capaces de pagar esas contribuciones entonces la presión inmobiliaria logra imponerse y densificar. Al mismo tiempo, pienso que no hay que tenerle miedo a densificar, justamente en Vitacura hoy en día podemos observar cómo edificaciones de 4 pisos están apareciendo sin invadir el barrio y manteniendo su escala, logrando evadir de cierto modo el aumento en el valor de las contribuciones para quienes habitan esos edificios de escala de barrio.

  2. Constanza Cabezas dijo:

    Interesante perspectiva nos presenta Josefina, ¿Será que llegado cierto nivel en el cobro de contribuciones estas personas decidirían abandonar sus barrios para vivir en departamentos o en la periferia de la ciudad?, esta me parece que es la pregunta clave.
    Si cada uno pudiese elegir en que tipo de barrio vivir, seguramente muchos piensan como ideal el tipo de Pedro de Valdivia Norte, pero sólo algunos pueden pagarlo. Diría que más que por sus altas contribuciones, somos nosotros mismos – como parte del mercado- los que le damos un alto valor a estos barrios porque representan un ideal de vida, por lo tanto mientras nosotros sigamos valorando la vida de barrio como algo intransable, sus habitantes no van a abandonarlos, es decir por muy alto que sea el valor de la contribución, ésta tiene un porcentaje de incidencia en el valor total mucho menor a la incidencia del valor que le damos nosotros a este ideal.

    Por otro lado, no estoy de acuerdo con Juan Cristóbal en que los habitantes de estos barrios tengan que pagar mas contribuciones como una especie de castigo por no ceder ante las presiones de densificación en altura. La ciudad no puede ser simplemente un resultado denso y homogéneo, producto de un factor económico, la ciudad debe ser heterogénea y permitir la existencia de estos barrios, que muchas veces quedan como islas, pequeños paraísos dentro de una urbe llena de movimiento, de contaminación, de ruido,etc.
    Por lo mismo, creo que no sólo los residentes de barrios como Pedro de Valdivia Norte, Lastarrias, Yungay, etc, deben defenderlos, sino que todos los habitantes de la ciudad tenemos que hacerlo, porque de una u otra manera todos nos vemos beneficiados con la existencia de ellos, ya sea porque nuestra Universidad está ahí, porque existe una plaza donde los niños pueden jugar seguros, porque existe un café, oferta cultural, viviendas, oficinas, ó incluso simplemente para dar un paseo por sus calles.
    Y ya que creo fundamental que podamos permitirnos una ciudad que nos de estos respiros, espero que las autoridades en el tema no quieran hacer ningún experimento con respecto a las contribuciones.

  3. Rafael Bordachar R. dijo:

    Concuerdo con los que dice Constanza en que estos barrios es deber de todos los ciudadanos defenderlos y lograr su preservación, lamentable es el hecho de que el alto precio de las viviendas permita que sólo algunos sectores de la ciudadanía puedan habitarlos pero si vemos el problema desde el punto de la oferta y la demanda el hecho de que estos barrios sean tan caros es porque no existen otros barrios con tales características entonces el problema no está en densificar los ya existentes sino en generar nuevos barrios o transformar barrios existentes en nuevos Pedro de Valdivia Norte y aumentar la oferta ya que la demanda siempre existirá. La comuna de Santiago no sólo está limitada por Providencia o Ñuñoa, existen otras 7 comunas que se encuentran a la misma distancia del centro de Santiago y que son mucho más económicas para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Por eso creo que se debería fomentar el desarrollo de nuevos sectores residenciales dentro de las comunas centrales de la ciudad con el mismo mecanismo de las contribuciones. Bajando el precio de las contribuciones en estas comunas, se incentiva la aparición de nuevos proyectos, que bajo una planificación y fiscalización eficientes, atraerían esta demanda a un costo menor.

  4. No estoy de acuerdo con el enfoque del artículo en que Pedro de Valdivia sea el barrio ideal “modelo” con el que cualquier santiaguino sueña. Para argumentar, tomo como base una arista del artículo que fue mencionado al principio y que no se siguió desarrollando: la accesibilidad. Mucha gente está privilegiando, a su propio juicio, la accesibilidad en vez de la calidad de vida de un barrio, y esto se explica en el boom de densificación que ha sufrido la comuna de Santiago Centro en los últimos 7 años. En su condición de metrópolis cosmopolita, muchos santiaguinos están optando por vivir (independientemente de la calidad) a solo pasos (literalmente pasos) de todas sus necesidades de trabajo, recreación y comercio, evitando utilizar algún modo de transporte – tanto público como privado – como pasa en las calles Portugal, Teatinos y Santa Rosa, todas ellas ubicadas en esta comuna. La gente está cediendo en sus aspiraciones de vivir en un barrio de alta calidad de vida por vivir en un lugar “hiperaccesible”; yo personalmente lo haría.

    Por otro lado, concuerdo con Rafael, en que Santiago Centro limita con múltiples comunas (no sólo las popularmente conocidas), que están equidistantes de este centro. Algunos de los barrios de estas comunas, como los mencionados PDV Norte o Yungay se ven enormemente beneficiados ya sea por un ideal de barrio férreamente conservado o por un background patrimonial. Quizás, más importante que mantener la calidad de estos barrios (al menos en el corto plazo) sería estimular barrios en estas otras comunas pericentrales y evitar un detrimento de su calidad de vida producto de la “hiperdensificación”, como está lamentablemente sucediendo actualmente en San Miguel o Recoleta.

  5. Catalina Funes dijo:

    Concuerdo con Rafael, en el fomento de nuevos sectores residenciales, pero más aún el fomento de nuevos sectores de negocio, pues es estas son las actuales amenazas del Barrio Pedro de Valdivia y otros tantos parecidos. Siento que el pago de contribuciones es una herramienta muy útil, y de momento en que se decide densificar una zona, las contribuciones efectivamente aumentarían, quitando así un poco el interés del sector inmobiliario.
    Desafortunadamente, los habitantes de éstos barrios, son constantemente presionados para vender sus terrenos, así es como se logra apreciar en Pedro de Valdivia Norte, donde algunos dueños y han cedido ante la presión, y hoy en día podemos ver muchas casas de dos pisos convertidas en oficinas, tiendas de música o exclusivas tiendas de diseño. Entonces qué es lo queremos para éstos barrios, actualmente está en manos de los municipios fiscalizar que es lo que está ocurriendo con el cambio de usos de estas viviendas.
    Es ahora el momento los vecinos y todos quienes queramos defender el patrimonio de éstos barrios, de demostrar al municipio la calidad de estos barrios, pues así se tendrá un apoyo que asegura la conservación de los mismos.

  6. Nano Fernandez dijo:

    Concuerdo Concuerdo con lo que dice Álvaro de no quedarnos con Pedro de Valdivia Norte como el ejemplo de barrio ideal.
    El modelo de la ciudad jardín de predios “verdes”, donde las viviendas son aisladas, con amplios jardines es un modelo que ha quedado obsoleto frente a las presiones de los cambios de uso de suelo de la ciudad.
    Hoy la ciudad es dinámica y busca una mixtura en su distribución territorial. Extensos sectores residenciales con poco equipamiento y en zonas periféricas, van quedando atrás frente a zonas que presentan una mixtura programática. Barrios de mediana densidad, bien conectados, con áreas de recreación y abastecimiento en un radio muy pequeño es el objetivo.
    Ahora la ciudad o los barrios no pueden quedarse estancados. Más que proteger la baja densidad es proteger los elementos que constituyen los barrios residenciales sin temer a las nuevas mixturas y equipamiento de la ciudad.

  7. Aníbal Fuentes Palacios dijo:

    En primer lugar, la presión inmobiliaria sobre estos barrios en Santiago -suponiendo que no sólo estamos creando una burbuja- seguirá existiendo en la medida en que Chile continúe con sus políticas de centralismo. Dicho de otro modo, las tensiones por la densificación están ligados a los aumentos de población en Santiago, y éstos al hecho de que la capital sigue ofreciendo la mayor cantidad de oportunidades con respecto a otras ciudades del país.

    Segundo, me parece interesante -y esto en relación al último comentario- la estrategia del Barrio Yungay, en donde, luego de obtener la declaración de zona típica por su patrimonio arquitectónico, ellos se han dedicado además a defender el patrimonio intangible del barrio, como el comercio a pequeña escala, la gran población de inmigrantes, la diversidad socioeconómica, las numerosas prácticas populares que se desarrollan en sus espacios públicos, etc. Es este concepto el que necesitamos instalar en la agenda pública, como factor gravitante en la calidad de vida, para poder defender otros barrios que quizá no poseen un patrimonio arquitectónico, pero sí ciertas dinámicas que son dignas de ser defendidas y conservadas.

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