Cliente / Vecino

Por Paula Mulatti

Los resultados preliminares del Censo 2012, dan cuenta del estado de densificación de la Región Metropolitana; aumentando de 392,49 hab/km2 a 433,9 hab/km2. Particularmente, la comuna de Santiago presenta un aumento de viviendas en un 93% en los últimos diez años, con una población residente de 43,8%. Las cifras anteriores son reflejo del estado actual de la construcción, sobretodo de edificación en altura para albergar la creciente población metropolitana. Esta manifiesta demanda de vivienda presenta un nicho fructífero para el mercado inmobiliario.

 

Se comenta al respecto que la calidad de vida es deficiente y que apuntan a fines exclusivamente lucrativos. Esta perspectiva algo de cierto tiene, pero se olvida que también están beneficiando a muchos al entregar viviendas en sectores céntricos y bien conectados a precios accequibles. La alta demanda de estos departamentos nos habla de lo que la clase media quiere; de otro modo, este formato habitacional no se constituiría como negocio.

Los módulos de departamentos ofertados, varían entre 1 a 3 dormitorios, con pequeños espacios comunes que agrupan living y comedor en un ambiente, y algunos con cocina americana. Los proyectos incluyen también lugares de esparcimiento para todo el edificio, donde se cuentan: piscina, gimnasio, sala multiuso y lavandería. El público objetivo son parejas jóvenes, que ocupan el departamento como dormitorio más que como vivienda.

En muchos casos, los departamentos de 1 dormitorio tipo “home-studio” son más bien transitorios. Las personas viven aquí por poco tiempo y luego se van. Esto no genera arraigo con la comuna , y finalmente se convierte en una suerte de “población flotante”. Es frecuente que estos departamentos de pocos metros cuadrados terminen utilizándose como bodega.

Pareciera ser que lo ofertado es aquello que el nicho objetivo realmente anhela. En este sentido, podríamos decir que a pequeña escala, edificio y departamento estarían cumpliendo la función demandada. El problema surge con la implantación de esta tipología en el entorno. La ciudad es un sistema orgánico, donde las partes están en permanente interacción. Sin embargo, la inmobiliaria no se hace cargo de esto y no dispone esfuerzos para solidarizar con el barrio, ni se preocupa del impacto que la construcción podría generar. Los planos reguladores comunales procuran llenar este vacío imponiendo cierta normativa, pero todavía la inserción es deficiente en la mayoría de los casos. Vemos como el problema ya no apunta sólo a las inmobiliarias, sino que se traslada al área política y urbanística.

Quizás el problema del negocio inmobiliario es que es pensado a corto plazo; entregar lo requerido para recuperar la inversión. No obstante, las construcciones quedarán ahí por varios años más y el negocio no prevé las implicancias que tendrán a futuro estas torres. Les falta urbanismo.

El espacio público pasa a segundo plano; los mismos proyectos entregan espacios comunes y de mala calidad; a la vez que suprimen la idea de barrio, de plaza. Estos espacios comunes privados vienen a conformar módulos independientes unos de otros abandonando la idea de ágora, de reunión y encuentro de la ciudad. Les falta barrio.

El enfoque unilateral de la inmobiliaria beneficia sólo al cliente, y deteriora la calidad de vida de los vecinos. La visión a largo plazo es imperante para detener este contraste. «Obra sólo de forma que puedas desear que la máxima de tu acción se convierta en una ley universal» señala Kant en su Imperativo Categórico. Planteamientos como ¿Qué ocurriría si todos los edificios fueran como éste? ¿Puede ser este edificio la regla y no la excepción?, ayudarían a elucubrar un escenario futuro. Con este ejercicio podríamos imaginar si la ciudad que estamos construyendo es efectivamente la que queremos.

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8 respuestas a Cliente / Vecino

  1. Josefina Anguita dijo:

    Concuerdo con lo dicho con respecto a que a los nuevos edificios de inmobiliarias les falta urbanismo, no son proyectos que se integran a la ciudad, que se comuniquen con ella, sino que son obras que se encierran en sí mismas, que le entregan todo al usuario, que puede ser bueno para los clientes, ya que no tienen la necesidad de salir de su comunidad, pero a la vez empobrecen la vida de barrio. Pero no estoy de acuerdo con “que lo ofertado es aquello que el nicho objetivo realmente anhela”. Creo que estos edificios no responden a lo que verdaderamente necesitan éstas familias, sino que son tan sólo un negocio, y que se venden por el hecho de que no hay más ofertas de departamentos, es lo mejor que ofrece el mercado actualmente, pero no es la mejor solución habitacional.

  2. Juan Cristóbal Donoso dijo:

    Yo sí estoy de acuerdo al decir que las inmobiliarias han ido ofreciendo lo que cada nicho anhela, principalmente porque se adecuan a los distintos grupos objetivos con equipamientos de distinta índole. Pero dejando de lado eso, creo que lo más destacable es ver lo que están haciendo estas inmobiliarias por el barrio en donde se implantan. Los edificios tienden a densificar zonas centrales de interés, lo cuál es una buena estrategia para evitar la expansión significativa que tiene la ciudad. El tema es que los planes reguladores debieran ser capaces de definir bien los límites y adecuarse a las zonas en donde se impantan, como por ejemplo, preservar zonas históricas y de valor patrimonial como lo es el barrio Bellavista o Lastarria, así como también considerar las áreas para espacirmiento comunal, como parques y plazas.
    Por otro lado, vemos que en la periferia las municipalidades venden inmensos terrenos a las inmobiliarias para que desarrollen sus proyectos, los cuales pasan a ser verdaderas ciudades satélites absolutamente independientes del lugar en donde se emplazan, siendo condominios privados y amurallados que se desvinculan de la trama de la ciudad, con calles y áreas de esparcimiento privados.
    La idea de hacer ciudad y la vida de barrio se limita, los intereses cambian y la demanda busca otra oferta, la cual las inmobiliarias recogen e intensifican.

  3. Olivia Benoit dijo:

    Concuerdo con Josefina, creo que efectivamente hay un gran grupo de personas que quiere moverse a sectores más céntricos, pero ¿A qué precio? Una cosa es lo que ofrece la inmobiliaria, y otra la que realmente necesitan las personas que habitaran estos departamentos. En el mismo artículo se comenta, algunos departamentos terminan utilizándose como bodegas. Esto nos deja claro este punto.

    Lamentablemente no existe modo alguno más que el plano regulador de controlar lo que se construye, y como comentaba en el artículo de Independencia creo que este plano regulador carece de exigencias de diseño.

    Es aquí donde podemos articular la ciudad. Si exigimos diseño, obligamos a la ciudad a tomar una cierta forma, le vamos dando un carácter específico a los sectores y barrios. Esto nos permite evitar que la inmobiliaria sólo lucre con su edificio, sino que también devuelva calidad a la ciudad y una mejora significativa en el diario vivir de las personas que ahí viven. Esto sobre todo en sectores céntricos donde se trata constantemente de comprimir el espacio con tal de agregar un departamento por piso y ganar más y más.

    Nuestra ciudad está siendo devorada por las ganas de lucrar más que por las ganas de construir una ciudad mejor donde todos ganemos algo, no sólo la inmobiliaria.

  4. Katica Puga dijo:

    Con respecto a los planteado por Paula sobre el aumento de población en el centro, opino que debiese aprovecharse este aumento en la demanda residencial. Los centros de las ciudades, de uso exclusivamente comercial y de oficinas se convierten en lugares inseguros tras terminada la jornada laboral, ya que el sector se vacía.
    Si es que actualmente las inmobiliarias están construyendo en el centro, qué mejor que aprovechar este boom y sacarle partido para revitalizar este sector, imponiéndole compensaciones a las empresas para construir áreas de esparcimiento para abarcar la nueva población y aumentar la plusvalía del lugar. A su vez es necesario imponer restricciones y requerimientos en el diseño de las nuevas construcciones, tanto en su estética exterior cual definirá este nuevo paisaje urbano, cómo en el público al que apunta, para que el centro no se convierta en dormitorio de estudiantes y otros tipos de población flotante, sino promover una población estable con sentido de pertenencia a estos barrios tradicionales.

  5. Constanza Cabezas dijo:

    En el caso especifico de la comuna de Santiago, creo que las inmobiliarias simplemente respondieron a una demanda latente y a un incentivo que venía junto con el Plan de Repoblamiento de Santiago Centro, creado en 1992, que entrega un subsidio de 200 UF a quienes compren una vivienda en la comuna (me atrevo a decir que por vivienda, se refiere en el 100% de estos casos, a departamentos), generando así, un crecimiento explosivo de la edificación en altura y el negocio inmobiliario tipo “Paz Froimovich” .

    El centro se estaba despoblando cada año, lo cual representaba un problema no sólo para la comuna, sino para la ciudad. Una comuna sin habitantes es como un río sin agua, necesita ser habitada permanentemente y no sólo en horario de oficina, a fin de evitar problemas de delincuencia, deterioro, sub-utilización del espacio público, segregación, etc. Entonces, creo que en este caso -viendo a grandes rasgos la situación-, el crecimiento inmobiliario le hizo un bien a la comuna, ya que ofrece una vivienda bien ubicada, a un precio accequible para un gran porcentaje de chilenos. Muchos de los que viven acá son estudiantes, jovenes profesionales o antiguos residentes de la comuna que se trasladaron del cité al edificio (el estudio de Hernán Kirsten indica que estos últimos corresponden al 40%), en busca de mayor seguridad y otros beneficios que entregan los mismos proyectos (áreas comunes, jardines, piscina, gimnasio, vista,etc).
    Ahora, como bien pone sobre la mesa esta columna, el edificio no es un hito que funciona aislado, sino que es parte de un sistema, por lo tanto es fundamental que realmente exista una legislación que norme la inserción de estos proyectos dentro de una red. Afortunadamente ya está en trámite un proyecto de ley que plantea líneas sustanciales en este tema (columna de Julio Poblete https://laciudadenlahistoria.wordpress.com/2012/08/09/columna-la-ciudad-lo-necesita/).

  6. Es atemorizante lo que sucederá en el futuro con estas torres, cuando la demanda actual, dictada por la inestable demanda comercial, cambie. Hay que recordar que Santiago es una de las pocas ciudades latinoamericanas que está en un proceso de densificación (o más bien, redensificación), la mayoría del resto de las capitales de Latinoamérica está en la posición en que la comuna de Santiago Centro estaba hace una década: sus centros se están despoblando. ¿Qué sucedería si Santiago vuelve a esas tendencias? ¿Qué usos asumirían estas enormes torres? ¿La demolición es una respuesta?

    Acerca de la función que cumplen las inmobiliarias en relación al espacio público de estos barrios, estas, lejos de sentir una responsabilidad moral para con la ciudad, deben basarse en decisiones políticas y regulaciones que escasamente las afectan, y está claro que, por la forma en que Santiago Centro crece, la fórmula actual de restricción a inmobiliarias no es la más correcta. Un posible idea la propuso Katica, “…imponiéndole compensaciones a las empresas para construir áreas de esparcimiento para abarcar la nueva población y aumentar la plusvalía del lugar”. Lamentablemente, este tipo de estímulo ya se ha intentado anteriormente en lo que se conoce como POPS (Privatly Owned Public Spaces), concepto originado en Nueva York en los años 30. Lamentablemente, esta política de incentivoos a espacio público casi siempre implica que el privado regale una parte de su suelo a cambio de mayor altura de construcción, y los privados diseñaban estos espacios privados de uso público de una manera tal de expulsar al transeunte general y mantener este espacio más privado que público. Esta política se usó en El Golf, con los resultados que se puede ver a simple vista. La fórmula es difícil, pero necesita mejorarse sin duda.

  7. Rafael Bordachar R. dijo:

    Si el centro de Santiago se comenzó a despoblar, se debió a que las construcciones existentes se hacían mas rentables para ser utilizadas como oficinas y centros comerciales, lo que generó que los habitantes de Santiago Centro prefirieran vender sus propiedades para vivir en las comunas vecinas. Esto sumado a que comunas como Providencia y Ñuñoa entregaban una calidad urbana mejor que el centro. Si existen mecanismos que cada año podían medir esta “diáspora” que se venía produciendo en el centro, ¿Por qué las autoridades no propusieron planes de contingencia en el momento? Hubo que esperar a que el centro se comenzara a despoblar y a transformar en un barrio que por las noches primaba la delincuencia y la prostitución para que las autoridades fomentaran su repoblamiento. Cómo respuesta a esto se generan subsidios para fomentar la construcción de edificios de departamentos y la posterior compra de ellos, pero nuevamente caen en el error y no ven las transformaciones que sus políticas provocan en la ciudad. Pero si ya tenían la experiencia de que la gente se iba, ¿por qué no fomentan la construcción de nuevos edificios pero bajo estándares de calidad como otras comunas? Nuevamente cometen el mismo error y hay que esperar a que Santiago Centro se llene de torres con departamentos infames que en el futuro no responderán a las necesidades de los ciudadanos (transformándose en bodegas como bien dice Paula en su columna). Por mi parte esto se debe a que las autoridades electas en cada periodo dan prioridad a la recaudación de fondos por medio de permisos de construcción para privilegiar pequeños proyectos que puedan realizar en sus respectivos gobiernos, dejando en manos de las inmobiliarias el desarrollo de los barrios de la comuna. La comuna de Santiago siempre ha carecido de una visión futura en la cual planifique su desarrollo presentando década tras década algún problema que disminuya su calidad y a fin de cuentas los menos beneficiados serán los habitantes, quienes, cómo plantea la columna, pasarán a ser negociadores en la compra y venta de sus viviendas.

  8. Magdalena Ulloa dijo:

    Hace muy poco escuché a Marcial Echeñique (Asesor urbano de todos los gobiernos después de la vuelta a democracia, incluido el último) hablar sobre la expansión del límite urbano de Santiago.
    El tema de la charla era crecer hacia adentro o hacia afuera. Lo que exponía Echeñique, fiel seguidor del modelo norteamericano, era, a modo de resumen, que las personas lo que quieren es vivir en una casa con jardín, subirse a su auto, transitar por una autopista y comprar todo lo que se pueda comprar en un mall.
    Lamentablemente al escucharlo, estuve de acuerdo. El “American dream” logró instaurarse en el inconciente colectivo y el modelo de ciudad europea transitable a pie, donde las personas interactúan en el espacio público y satisfacen sus necesidades básicas en cortas distancias, ha quedado obsoleto en el caso de Santiago ( o por lo menos eso pensé al escucharlo ).
    Como dice Noham Chomsky, el neoliberalismo a sido el gran triunfador en lavar el cerebro a los ciudadanos.
    Pero los datos arrojados por el último censo muestran una tendencia contraria, por suerte, vemos como los ciudadanos han comenzado a volver al centro.
    Gracias al plan de renovación urbana y los incentivos para nuevos habitantes de este sector, el crecimiento ha sido “hacia adentro”. Por un tema práctico, las personas no quieren pasar horas arriba de su auto para trasladarse, además de perder tiempo, la calidad de vida se ve afectada.
    Los beneficios de vivir en una casa lejos del centro no pesan tanto en la balanza como la cercanía al lugar de trabajo y la disminución de los tiempos de viaje.
    Por otro lado, es cierto lo que dicen en los comentarios superiores. La gran mayoría de los nuevos habitantes que trajo el plan de renovación al centro es gente joven que ve en esta zona un hogar de paso mientras ahorran para la vivienda definitiva, la cual probablemente será más parecida a la planteada por don Marcial Echeñique, que un departamento de 60m2 en el centro.
    Creo que el real problema, es lo planteado por Chomsky. Mientras no cambie el anhelo al “american dream” difícilmente lograremos cambiar realmente la forma en como construimos ciudad.
    También estoy de acuerdo en parte con lo que plantea Echeñique, en democracia las personas deben ser capaces de elegir donde quieren vivir, pero de a poco irán cambiando los anhelos de las personas, al ver que los costos en calidad de vida de vivir lejos del centro son demasiado altos quizás comenzaremos a pensar en radicarnos no temporalmente en el centro, o incluso el sueño de vivienda definitiva dejará de ser tema.

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